← Blog

Čekali jste na levnější hypotéku? ČNB právě udělala přesný opak

Ve své praxi finančního poradce se opakovaně setkávám se stejným scénářem. Klient přijde s odhodláním koupit byt, projde si nabídky, spočítá splátku, a pak řekne větu, která ho bude stát peníze: „Počkám, až sazby klesnou.“

18. června 2026 Česká národní banka rozhodla o zvýšení základní repo sazby o 0,25 procentního bodu na 3,75 %. Šest ze sedmi členů bankovní rady hlasovalo pro. Banky zareagovaly téměř okamžitě: červen 2026 se zapsal jako jeden z nejdramatičtějších měsíců na hypotečním trhu za poslední roky. Šest bank zdražilo sazby a hypotéky pod pět procent se staly raritou. Z deseti bank v přehledu se jen tři udržely pod touto hranicí: Fio banka, Moneta Money Bank a AirBank.

Pro ty, kteří čekali na pokles sazeb, je to studená sprcha. Pro ty, kteří jednají dnes, je to varování: příliš dlouhé čekání má cenu.

Proč ČNB přitlačila na brzdu, i když inflace je nízká?

Na první pohled to nedává smysl. Inflace se v červnu pohybovala na 1,5 %, tedy pod cílem ČNB. Proč tedy centrální banka zdražuje peníze?

ČNB nespekuluje o tom, co je. Spekuluje o tom, co bude. Česká ekonomika roste, mzdy rostou, spotřeba roste. Bankovní rada vidí riziko, že se inflace může znovu rozběhnout, a raději brzdí preventivně, než aby hasila požár. Je to jako šlápnout na brzdu, protože vidíte, že auto před vámi začíná zpomalovat, ne až po nárazu.

Výsledek: první zvýšení sazeb po čtyřech letech. A signál trhům, že levné peníze nejsou trvalý stav.

Co to udělá s vaší splátkou, v konkrétních číslech

Swiss Life Hypoindex, nejsledovanější ukazatel průměrných hypotečních sazeb v ČR, vzrostl v červenci 2026 počtvrté v řadě na 5,32 %. Ještě v únoru byl na 4,91 %. Za pět měsíců tedy průměrná sazba vzrostla o 0,41 procentního bodu.

Abstraktní číslo. Pojďme ho převést na peníze. Modelový příklad: hypotéka 4 000 000 Kč, splatnost 30 let.

Rozdíl 1 008 Kč měsíčně zní jako drobné na kavárnu. Ale za rok je to 12 100 Kč. Za pět let fixace 60 500 Kč. Za celou dobu splácení jsou to stovky tisíc korun, jen proto, že jste čekali pět měsíců.

Kde sazby stojí dnes

Trh je dnes extrémně rozptýlený. Nejlevnější a nejdražší banka se liší o více než celý procentní bod. Na hypotéce 4 miliony Kč je rozdíl mezi Fio bankou a Partners Bankou 2 733 Kč měsíčně. Za pětiletou fixaci to je 164 000 Kč. Stejná nemovitost, stejná doba splácení, jen jiná banka.

To je důvod, proč nabídka vaší vlastní banky nikdy nemůže být tou nejlepší. Vaše banka nemá motiv nabídnout vám víc, než musí.

Co čekat dál a co dělat teď

Předpovídat přesný vývoj sazeb by byl hazard. Co ale data říkají jasně: ČNB otočila kormidlo, banky to přivítaly jako záminku ke zdražení a prostor pro rychlý pokles v nejbližších měsících je omezený.

• Pokud plánujete hypotéku: Přestaňte čekat na „ideální sazbu“. Ta neexistuje. Existuje jen dnešní sazba, kterou lze zafixovat, a zítřejší, která může být vyšší nebo nižší. Jednejte na základě toho, co víte, ne na základě toho, co doufáte.
• Pokud vám končí fixace: Nezačínejte srovnávat dva týdny před koncem. Banky vás osloví se „standardní“ nabídkou, ne s nejlepší. Začněte 4 až 6 měsíců předem, nechte banky soutěžit a vyjednávejte z pozice síly.
• Pokud máte sazbu pod 3 %: Blahopřeji, refinancovat se vám teď nevyplatí. Počkejte na přirozený konec fixace a pak jednejte se všemi kartami v ruce.

Pozor: nejlevnější sazba neznamená nejlevnější hypotéka

Tady přichází věc, o které banky mluví nerady. Sazba v reklamě a sazba, kterou skutečně dostanete, jsou dvě různé věci. Každá banka uvádí minimální nabídkovou sazbu: tu dosáhne jen klient, který splní všechny podmínky najednou. A těch podmínek bývá překvapivě mnoho.

Pojištění schopnosti splácet: sleva, která vás může vyjít draho

Banky za sjednání pojištění schopnosti splácet nabízejí slevu na sazbě 0,1 až 0,5 %. Vypadá to jako výhodná směna. Ale pojistné stojí 4 až 10 % z měsíční splátky. Na hypotéce 4 miliony Kč se splátkou 22 000 Kč to znamená dalších 880 až 2 200 Kč měsíčně. Za 30 let jsou to klidně přes půl milionu korun. A pokud k pojistné události nikdy nedojde, tyto peníze jsou nenávratně pryč.

Navíc: pojištění schopnosti splácet není totéž co životní pojištění. Kryje jen invaliditu 3. stupně (pokles pracovní schopnosti nejméně o 70 %), nikoli 1. nebo 2. stupeň. Při ztrátě zaměstnání platí jen pro zaměstnance na dobu neurčitou, OSVČ se zpravidla nekryjí. A maximální délka plnění je 6 až 18 měsíců, ne celá doba splácení.

Chytřejší alternativa: rizikové životní pojištění s klesající pojistnou částkou

Málokdo ví, že pojištění schopnosti splácet lze nahradit lepším řešením. Rizikové životní pojištění s klesající pojistnou částkou kopíruje zůstatek úvěru v čase, bývá levnější a navíc je přenositelné mezi bankami. Pokud refinancujete nebo přecházíte k jiné bance, pojištění si nesete s sebou. U pojištění sjednaného přímo u banky tato možnost většinou neexistuje. Tohle je přesně ten rozdíl, který v reklamní tabulce sazeb nikdy neuvidíte.

Podmínky, které málokdo splní hned

• Česká spořitelna (5,14 %): sleva 0,5 % za splácení z aktivního účtu ČS a sleva za sjednané pojištění. Bez splnění obou podmínek je sazba o 0,6 % vyšší, tedy 5,74 %.
• ČSOB (5,29 %): minimálně 3 platby kartou měsíčně, používání aplikace ČSOB Smart, 2 žadatelé, běžný účet v ČSOB min. 3 měsíce, energetický štítek nemovitosti třídy A nebo B a příjem min. 60 000 Kč měsíčně na účet. Nesplnění jediné podmínky prodraží sazbu o 0,1 až 0,3 %.
• Moneta (4,69 %): minimální měsíční obrat 15 000 Kč na účtu MMB a čerpání do 3 měsíců od podpisu.
• KB (5,49 %): pro LTV nad 80 % je sazba o celý procentní bod vyšší, tedy 6,49 %.

Co z toho plyne? Srovnávat hypotéky podle inzerované sazby je jako porovnávat auta jen podle cenovky ve výloze, bez DPH, příslušenství a poplatků za výbavu. Správné srovnání vyžaduje znát RPSN a celkový přeplatek, nikoli jen úrokovou sazbu. A to je přesně to, k čemu slouží nezávislý poradce.

Shrnutí: co si z toho odnést

• ČNB zvýšila repo sazbu na 3,75 %, poprvé po čtyřech letech, šest ze sedmi členů pro.
• Průměrná hypoteční sazba je dnes 5,32 %, hypotéky pod 5 % jsou raritou, jen tři banky z deseti.
• Rozdíl mezi nejlevnější a nejdražší bankou přesahuje procentní bod: za pět let na hypotéce 4 mil. Kč přes 164 000 Kč.
• Čekání na pokles sazeb vás může stát víc, než ušetříte.
• Správný čas na hypotéku není ten, kdy jsou sazby nejnižší. Je to ten, kdy jste finančně připraveni a jednáte informovaně.

Zdroje: Hypoindex.cz, přehled aktuálních sazeb hypoték (25. 6. 2026); Hypoindex.cz, pojištění schopnosti splácet (28. 1. 2026); Česká národní banka, rozhodnutí bankovní rady (18. 6. 2026); BusinessInfo.cz, ČNB poprvé po čtyřech letech zvýšila sazby (18. 6. 2026). Tento článek má informační charakter a nepředstavuje finanční poradenství.

Text jsem publikoval také na blogu Consolio.